表面利回りと実質利回りの違い

表面は家賃と物件価格の割合

表面利回り＝年間家賃÷物件価格×100。2,000万円の物件で月10万円なら年間120万円、表面6%です。物件広告の利回りはふつう満室を想定した表面利回りです。実際の賃貸状況や表示条件も確かめてください。

価格の逆算は年間家賃÷目標の表面利回り×100。年間120万円・目標6%なら2,000万円です。割合についてはパーセント計算でも確認できます。

実質は経費と諸費用も含める

実質利回り＝(年間家賃×(1−空室率÷100)−年間経費)÷(物件価格＋購入時の諸費用)×100。このページではこの式で計算します。経費は管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料・維持修繕費などです。購入時の仲介手数料や登記費用は諸費用に入れ、重複させないようにします。

年間経費24万円・諸費用100万円なら96万円÷2,100万円×100＝約4.57%。空室率10%では家賃108万円と見込み、空室込みの表面5.40%、実質84万円÷2,100万円×100＝4.00%です。

空室率は年間家賃が得られない割合として扱う概算です。家賃変動や売却時の損益は別に検討してください。経費が家賃より多ければ実質はマイナスになります。

ローン返済と手元のお金

この利回りにはローン返済を含めません。返済後に手元へ残るお金(キャッシュフロー)とは異なります。返済額はローンの返済額の計算で確認できます。再投資による複利の計算は積立と複利の計算へどうぞ。

よくある質問

表面・実質は法令で決まった定義ですか?

ここでは一般的な収益比較の用語として説明しています。法令の定義ではありません。実質に含める経費は資料により異なるため、比較時は条件をそろえてください。

空室率を空欄にするとどうなりますか?

0%として満室を想定します。0を入力したときは空室込みの表面利回りも表示します。

ローン元金や利息も経費欄に入れますか?

このツールでは入れません。借入条件と物件自体の収益性を分けて比較するためです。

逆算した価格で購入すべきですか?

入力した家賃と目標割合の関係を示す目安です。維持費や空室の見通し、物件の状態なども合わせて検討してください。